Immobilien

Kauf und Verkauf

Beim Kauf und Verkauf von Immo­bilien geht es meist um viel Geld. Beide Parteien müssen best­möglich vor Verlusten und ungewollten Über­rasch­un­gen geschützt werden: der Verkäufer vor allem davor, Besitz und Eigentum an der Immobilie zu verlieren, bevor die Kaufpreiszahlung erfolgt oder zumindest sichergestellt ist, der Käufer davor, „ins Blaue hinein“ zu zahlen, bevor sein lastenfreier Eigentumserwerb sichergestellt ist.

Deshalb sind Kauf­verträge über Grund­stücke und grundstücksgleiche Rechte (insb. Eigentums­wohnungen) nur mit Besieglung eines Notars gültig, der auch die Verantwortung für die Vertragsgestaltung trägt (nähere Informationen zum Ablauf eines Beurkundungsverfahrens finden Sie hier). Der Notar koordi­niert  auch den Zahlungs­­verkehr zwischen Käufer, Verkäufer und den Banken.

Bauträger­vertrag

Werden Wohnungen oder Häuser verkauft, deren Bau noch gar nicht begonnen hat oder zumindest noch nicht fertig­gestellt wurde, heißt der Verkäufer Bauträger. Der Kauf von einem Bauträger unterliegt zum Schutz des Käufers besonderen Regeln. Es soll vor allem vermieden werden, dass der Käufer den gesamten Kauf­preis zahlt, ohne einen tatsäch­lichen Gegen­wert in Form des errichteten Gebäudes zu erhalten. Deshalb zahlt er beim Kauf von einem Bauträger ratenweise nach Bau­fort­schritt. Dabei wird die letzte Rate erst fällig, wenn das Kaufobjekt vollständig fertiggestellt ist und alle etwaigen Mängel beseitigt sind. Treten nach der Abnahme noch Mängel am Bauwerk auf, haftet der Bauträger für fünf Jahre.

Ein solcher Bauträger­vertrag bietet dem Bau­träger sowie dem Käufer Vorteile: Der Bauträger hat Planungs­sicher­heit und spart Zinsen, da er durch die Raten des Käufers ein niedrigeres Darlehen aufnehmen muss.

Dadurch wird für den Käufer das Objekt günstiger und er hat außerdem die Möglich­keit es mitzu­gestalten. Aufgrund der Tatsache, dass das Kaufobjekt noch nicht fertig­gestellt und somit nicht begehbar ist, sind eine detaillierte Baubeschrei­bung sowie Bau­pläne beson­ders wichtig. Der Käufer sollte sich diese Dokumente recht­zeitig zukommen lassen und sorg­fältig durch­lesen.

Übertragungs­verträge

Statt durch Erbfolge, also von Todes wegen, kann Vermögen bereits zu Lebzeiten über­tragen werden (häufig als „vorweggenommene Erbfolge“ bezeichnet). Häufig geht es dabei um Immobilien, die Eltern aus unterschiedlichen Motiven noch „mit warmer Hand“ an die nächste Generation, ihre Kinder oder eines ihrer Kinder übertragen wollen.

Bevor jedoch eine solche Entschei­dung getroffen und umgesetzt wird, sollte sehr sorgfältig geprüft werden, inwieweit die beabsichtigen Ziele (insb. effektive Ausnutzung von Erbschafts-/Schenkungssteuerfreibeträgen, Vermeidung von Sozialhilferegress, Verminderung des späteren Nachlasswerts zur Verringerung von Pflichtteilsansprüchen) erreicht werden können, und es sollten die Vorteile der Gestaltung gründlich gegen mögliche Nachteile (immerhin gibt der Veräußerer das Eigentum und damit auch die Verfügungbefugnis über die Immobilie ab - „weg ist weg“) abgewogen werden. Bei Bedarf sollte der Veräußerer selbstverständlich angemessen abgesichert werden, bspw. durch Vorbehalt von Rechten an dem Übertragungsgegenstand (insb. Nutzungsrechte sowie Rückforderungsrechte für bestimmte Fälle, aber bspw. auch Verwertungsrechte zur Absicherung einer Geldrente).

Auch müssen die erb- und pflichtteilsrechtlichen Auswirkungen einer solchen Übertragung beachtet werden. Große Bedeutung kommt in diesem Zusammenhang dem häufigen Anliegen der Veräußerer zu, ihre weiteren Kinder / Geschwister des Immobilienerwerbers im Zuge der Übertragung oder zumindest nachträglich, bei der späteren Nachlassverteilung, wirtschaftlich „gleichzustellen“ und Streit über die Bevorzugung eines einzelnen Kinders zu vermeiden. Und manchmal ist auch gerade das Gegenteil gewollt, nämlich die Bevorzugung des Erwerbers - auch dann besteht näherer Regelungsbedarf.

Über die Einzel­heiten der möglichen Vertrags­gestal­tungen beraten wir Sie gerne im persön­lichen Gespräch. Zur Beurteilung steuerlicher Fragen ist bei Bedarf ein Steuerberater hinzuzuziehen.